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土銀房貸創新高 今年成交量將萎縮

【台灣醒報記者鄭國強台北報導】「去年建商趕在房地合一稅實施前交屋,土銀的房貸餘額一口氣衝上7320億元歷史新高。」土地銀行副總李振鳴表示,雖然「青年安心成家貸款」利率僅1.58%,引起許多人詢問,但他建議買房族不要因低利率而忽略風險,因為今年成交量將不如去年,房市仍有不確定性。
「房市兩個變數,第一是有大筆的青年安心成家貸款戶想買房,另一個是實施房地合一稅,投資客套利空間變小。」李振鳴指出,因為建商避開今年的房地合一稅提前交屋,使得土銀去年12月放款餘額衝上7320億創歷史新高,但估計今年投資客退場、預售屋案量開始減少,因此成交量將比去年低。
此外,李振鳴指出,財政部去年底青年貸款條件一口氣把「青年安心成家貸款」額度從500萬元提高至800萬元,利率僅1.58%,不需要是會計師、醫師、老師等特別身分,符合資格就可享有這優惠利率2年,因此很多人躍躍欲試,但他也提醒購屋意願者衡量自身財務條件。
「鑒於預防承擔過多風險,現在土銀比較會接受自住客的房貸,有穩定的工作,最好還是夫妻兩人共同分攤房貸,而且房貸支出佔所得3分之1以下。」李振鳴表示,「青年安心成家貸款」低利2年之後仍會機動調整,購屋者須評估自身條件。
至於整體預售屋市場,徐佳馨表示預售屋約3千億元案量,其中500億元是信義聯勤的豪宅案,而今年成交量將和去年差不多,不過會成交的都是「以價換量」,她指出,賣方願意讓價或平轉青年貸款條件就能促進成交。
徐佳馨表示,實價登錄顯示市中心跌價,她倒認為是好消息,「看得到實價登錄」表示有人會接手,她說,「地段好的房子還是會有人接,價格不一定那麼漂亮,最壞的情況是賠錢也沒有人接。」全球市場回顧與展望

上週由於端午節連假休市的因素,台股開盤僅只三天,不過受惠於5月底MSCI指數權重進行季度調整後,資金潮湧入新興亞股的激勵,加上台積電股東會宣佈將配發創新高的現青年貸款條件金股利,大盤在外資續買以及政策面做多氣氛濃厚的提振下,單日成交額突破800億元,而各類股題材也從汽車電子、生技、虛擬實境裝置(VR)、食品、內需等族群一路輪動,使得指數單週上漲1.49%,連續第四週收紅。
【市場展望】
展望本週,由於端午連假期間歐美股市在油價波動加劇、公債殖利率再創低位下回檔修正,因此台股將有補跌可能。整體而言,值得觀察的重點如下:1)FOMC利率會議與英國脫歐公投:雖然聯準會於本週宣佈升息的機率大幅降低,但市場料將聚焦於會後聲明變化,這將影響市場情緒與美元走勢;此外,根據最新民調,英國脫歐支持率目前已高於留歐支持率約10%,雖然數據仍在誤差範圍內,但短期間將可能令投資人暫先退場觀望,對台股的負面影響相對較大;2)中國A股是否納入MSCI成分股:6/15即將公佈結果,根據外資券商估計,A股要納入的機率初估約50%,如果真的青年貸款條件納入,對台股將有些許的資金排擠效應;3)籌碼變化:由於今年現金股息預計高於去年,因此主要壽險業者均已表示,將把股息再投資入台股當中,如此將為大盤增添活水,對指數提供支撐。
整體而言,雖然聯準會升息議題持續干擾市場,但全球經濟復甦方向不變,且接下來的第三季更是電子業拉貨以及新品題材發表的旺季,預期資金動能將陸續回流,盤勢表現可望回歸基本面,建議投資人可以台股基金介入,藉由aaa青年貸款條件aaaaa專業經理人的挑選降低選股過程中的不確定性。
◆美歐股市
【市場焦點】
上週一Fed主席葉倫雖未明確指出升息時機,卻對經濟依舊肯定,緩解了投資人對經濟成長的擔憂,使得週初美股獲得支撐,此外,油價也是影響美股盤勢的主因,油價在週三以前維持漲勢,使得道瓊指數在週三短暫收復18000點大關,S&P 500亦創去年7月以來高點,週四隨即回檔,週五由於原油價格進一步下跌,加上全球主要公債殖利率創新低點,使得經濟成長的擔憂重燃,同時英國脫歐民調顯示,支持脫歐者大幅增加,亦讓投資人憂慮,三大因素讓美股週五大幅收低。美股三大指數除了道瓊指數仍撐住週線收紅外,其餘皆收黑。
歐股則是先受到大宗商品價格上漲,以及第一季歐元區經濟成長率來到0.6%,表現優於市場預期0.5%且創12個月以來最高紀錄所推升,週三之後歐股連續三天下跌,一方面是礦業及能源類股受到大宗商品價格下跌所拖累,另一方面則是歐洲央行總裁德拉吉再度警告界人士,需加緊讓疲弱的歐洲區經濟恢復生氣,各國不能再延後實施結構性改革,否則將會影響到歐元區經濟發展,同時英國脫歐民調顯示,支持脫歐者大幅增加,亦讓投資人憂慮。
【市場展望】
由於5月份就業數據不佳,使得上週聯準會主要官員發言中均暗示6月份升息不太可能,由於6月份FOMC會議即將在本週二登場,因此市場仍將持續判斷7月份升息的可能性,觀望氣氛仍難以避免。此外,英國脫歐議題也是另一個市場最大不確定性因素,根據Financial Time截至6月10日的最新民調,支持留歐與脫歐的佔比為44%:46%,根據分析指出,英國政府上月公布最新統計數據顯示,2015年英國淨流入人口達33.3萬人,而新增移民人數居高不下,已持續數月,此數據公布後,支持脫歐的比率便飆升,脫歐派過去兩週以來主打移民問題的攻勢奏效,但也增加市場投資人憂慮,後續民調將引發關注。
在兩大不確定因素影響下,預估美歐股市短線震盪可能性仍高,經濟數據方面,聚焦美國5月份零售銷售、工業生產、CPI、新屋開工及營建許可等數據,歐元區則留意4月份工業生產及5月份CPI。
◆新興市場
【市場焦點】
過去一週雖然市場對英國脫歐公投的擔憂與日遽增,避險情緒升溫下導致全球股市回檔修正,但由於聯準會升息速度放緩、美元轉弱,使得新興貨幣短線上揚,加上油價強勢依舊,激勵MSCI新興股指週漲0.94%。新興亞股方面,由於聯準會主席葉倫針對升息立場發表謹慎言論後,市場情緒趨於穩定,在美元反轉走貶下帶動資金回流亞洲市場,令MSCI新興亞指上漲1.22%;拉美股市在巴西漲多休憩之際,單週小漲0.28%;東歐股市同樣受惠於美元走弱與俄羅斯降息的支撐,上週續揚。
【市場展望】
展望後市,由於聯準會升息預期大幅降溫,連帶使美元指數走貶,也令新興市場資金撤出壓力大減,股、匯市均出現反彈走勢,雖然聯準會升息預期對市場的干擾仍將持續,但隨著油價等大宗商品價格自低檔回揚,在基期效應下,預期自第三季起新興企業盈餘將有上修機會,此外,新興股市的股價淨值比仍位在十年來低點,且相對全球股市也大幅折價,使得新興市場有望重啟漲勢。
短線而言市場將聚焦於MSCI指數是否納入A股,以過去南韓與台灣納入MSCI指數的經驗來看,納入前後指數大致呈上漲趨勢,不過若本次A股納入初期流入金額佔整體股票市場規模相對較小,且最快在明年5月生效,因此短線利多主要為信心面提振,基本面仍具改善空間。
◆大中華
【市場焦點】
上週A股呈現漲跌互見,兩市成交量持續萎縮,因適逢端午長假前夕,A股僅開盤三個交易日,市場交投略顯清淡,上証指數週線小跌0.39%,收在2,927.16點;反觀深圳指數小漲0.20%,收在1,918.62點。技術面上,在歷經上週大漲之後,滬綜指上攻動力減弱,未能有效突破60日均線,同時中小板與創業板指數則受制於半年線的阻力,主因國內外消息面不確定升溫,多數的投資人選擇退場觀望,以等待消息進一步明朗化;消息面上,市場預計聯準會6月份不會升息,但有可能修改前瞻指引措辭,中金認為,鑒於最近兩週FED官員鷹派發言,若此次修改會議聲明關於升息前景措辭,則7月升息的機率將大幅上升,7月底之前美元指數也將維持強勢,否則最早要到9月才會升息,美元指數也可能隨之走弱,對金融市場而言將有不同影響。
【市場展望】
展望後市,節後A股進入最敏感階段,包括美聯儲利率會議、英國脫歐公投和A股能否納入MSCI等,對節後A股將產生重要影響。
第一、6月12日~6月14日:將陸續公佈CPI、PPI、零售銷售、固定資產投資、工業增加值、M1、M2和新增人民幣貸款、社會融資規模。研調機構預測,5月社會融資規模8,000億,M2繼續低速增長,新增人民幣貸款高於上月,但低於去年同期9,000億,大致在6,500億元至7,000億;第二、6月15日:MSCI將公佈是否將A股納入,業內人士普遍給出樂觀評價,納入機率由50%一路升高至70%;第三、6月15日:美聯儲會議不升息成主流觀點,端午節期間全球市場出現全面下跌,黃金價格也受避險買盤推動反彈;第四、6月23日:英國脫歐公投。IMF總裁拉加德警告英國若脫歐,就長線角度觀之影響將是重大。從短期來看,還是會對金融市場帶來負面風險;第四、6月底:月底將公佈深港通敏感期,7月1日前可能宣佈啟動。2014年11月17日滬港通開通後,打破上証指數近4年的盤整格局,大盤從2,472點上漲到5,178點,市場預測深港通開通對A股、H股偏多,下半年上証指數有望重回3,000大關。
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報告內容僅供參考,不得作為任何投資引用之唯一依據,且其投資風險及決定應由投資人自行判斷並自負損益。避免買到工業宅 專家:看有無公廁、室內高度

到底要怎樣才能避免買到工業宅,專家解釋,現在只要是新成屋或是預售屋,政府都有規定建商必須要告知,是不是工業宅,但萬一建商沒有告知,這時就可以觀察房屋的價格,通常工業宅的預售價會比行情低兩成左右,另外大樓內部,如果公共空間有廁所,或是室內挑高3米6,都是為了符合商辦需求的工業宅特徵,也可以觀察大樓附近是不是有太多的小型工廠或是公司行號,工業宅的機率也比較大。
新北市中和的這兩棟大樓,前方有捷運施工,旁邊有大賣場,非常方便,目前房價一坪有50萬左右水準,但其實這大樓是不折不扣的工業宅。房仲張廷亦:「畢竟它還是不合法的,第二個問題就是,它首購的貸款成數,它最高是7成。」工業宅,就是蓋在乙種工業區的房子,依照規定,不能作為住,否則就算是違建。最有名的就是中和的元氣大鎮,當初建商隱匿地目是工業用地,引發軒然大波,但如果想要避免買到工業宅,其實有方法。房仲張廷亦:「如果在公共空間,你就已經有看到廁所了,那這個大概乙種工業用地,大概是不會有問題的。」但如果工業宅過二次施工,公廁可能被移除,這時就要看房間內部。房仲張廷亦:「大部分乙種工業用地,它的樓板大概都會是3米6。」
專家解釋,一般住家房屋的高度大約是3公尺,如果特別挑高,大約是4到5公尺,但是工業宅為了符合商辦使用,規定挑高3米6,除此之外也可以觀察周邊環境。房仲張廷亦:「這個社區大樓周邊有一些,比如說加工廠成衣廠小型的,或者是電子公司啊,公司行號比較多,那大概都要稍微注意一下。」因為是工業宅坐落,乙種工業區,附近通常都會很多的,小型工廠或是商辦,只要有懷疑就可以去政府網站查詢地目,或是詢問房仲,因為依照法令規定,房屋仲介有告知工業宅的義務。另外如果房子是預售屋或是新成屋,也可以觀察房屋的售價,通常工業宅最初的價格,會低於附近行情兩成左右。但這樣的法則過了一段時間,經過好幾手買賣交易,可能就會失準,即使如此,多做準備多觀察,就能降低買到工業宅的機率。
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